Wycena Nieruchomości

Wycena nieruchomości jest realizowana zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Standardu Zawodowego Rzeczoznawców Majątkowych – Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności, z uwzględnieniem Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) oraz przepisów szczególnych, o ile wymaga tego cel wyceny.

Wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, a w wyniku tej wyceny określa się następujące wartości:

  • wartość rynkową nieruchomości - określa się ją dla nieruchomości, które są albo mogą być przedmiotem obrotu. Wartością tą jest przewidywana cena nieruchomości, jaka jest możliwa do uzyskania na rynku, a ustalona jest z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków określonych w art. 151.1. Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  • wartość odtworzeniową nieruchomości - określa się ją dla nieruchomości, które nie są lub nie mogą być (ze względu na użytkowanie bądź przeznaczenie) przedmiotem obrotu rynkowego oraz w przypadku gdy wymagają tego przepisy szczególne. Wartość ta równa jest kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia jej zużycia.
  • wartość katastralną nieruchomości - ustala się ją dla nieruchomości, o jakich mowa jest w przepisach o podatku od nieruchomości.

 

Określanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru odpowiedniej metody oraz techniki szacowania nieruchomości. Musi on przy tym uwzględnić takie czynniki jak: cel wyceny, rodzaj nieruchomości, jej położenie, funkcję, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości, a także dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Opinia o wartości nieruchomości sporządzona jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, z którego wyciągi ma obowiązek przekazać organom prowadzącym kataster nieruchomości.

Podejścia wyceny nieruchomości

Wśród możliwych do wyboru podejść wyceny wyróżniamy:

  • podejście porównawcze polegające na określeniu wartości nieruchomości zakładając, że jej wartość odpowiada cenom uzyskanym za podobne nieruchomości będące przedmiotem obrotu na rynku. Wartość nieruchomości podlega skorygowaniu ze względu na cechy je różniące, a ustala się ją z uwzględnieniem zmian poziomu cen nieruchomości na skutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się w przypadkach, gdy znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych;
  • podejście dochodowe polegające na określaniu wartości nieruchomości zakładając, iż nabywca zapłaci za nią cenę uzależnioną od przewidywanego dochodu, jaki uzyska on z wycenianej nieruchomości. Podejście to stosuje się w przypadku wyceny nieruchomości, które przynoszą bądź mogą przynieść dochód;
  • podejście kosztowe polegające na określeniu wartości nieruchomości zakładając, że wartość tej nieruchomości odpowiada kosztom jej odtworzenia, które są jednak pomniejszone o wartość jej zużycia. Przy podejściu tym oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu oraz koszt odtworzenia jego części składowych;
  • podejścia mieszanego, zawierającego elementy wymienionych powyżej podejść;

 

Przy czym każde z podejść posiada swoje metody i techniki wyceny.

Źródła informacji

  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z 2004 r.)